Phân khúc KCN: Giá thuê tại Hà Nội, Tp.HCM cao gấp đôi các tỉnh lân cận

Theo Cushman & Wakefield (C&W), trong quý I vừa qua, các KCN tại Hà Nội tiếp tục duy trì tình hình hoạt động khả quan với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt hơn 72%, tăng thêm 2% so với cùng kỳ năm 2015.

Cụ thể, có 7/11 KCN (54% tổng nguồn cung) được lấp đầy hoàn toàn. Trong số các KCN còn diện tích trống tính đến cuối quý này, khu Công nghệ cao Hòa Lạc vẫn ghi nhận tỷ lệ trống cao nhất (70%) với 346 ha đất sẵn sàng cho thuê.

Giá thuê trung bình của các KCN tại Hà Nội tiếp tục ở mức cao nhất so với tất cả các tỉnh/thành phố khác ở phía Bắc Việt Nam.

Theo đó, so với Hải Phòng và Bắc Ninh thì mặt bằng giá thuê cao hơn khoảng 50%, ghi nhận ở mức 2,475,000 VNĐ/m2/thời hạn thuê, (tương đương với 111 USD/m2/ thời hạn thuê), tuy giảm nhẹ 1% theo quý nhưng vẫn cao hơn 12% so với năm 2015.

Khu KCN Nam Thăng Long (Từ Liêm) ghi nhận mức giá thuê cao nhất với gần 4,200,000 VNĐ/m2/thời hạn thuê (187 USD/m2/thời hạn thuê). Khu vực có giá thuê thấp nhất là Thạch Thất và Quốc Oai với khoảng 1,600,000 VND/m2/thời hạn thuê. Đây cũng là khu vực ghi nhận tỷ lệ trống cao nhất thị trường với hơn 55% diện tích chưa tìm được khách thuê.

Bất động sản khu công nghiệp hứa hẹn là kênh đầu tư hấp dẫn

Cũng trong quý này, thị trường Tp.HCM không ghi nhận thêm nguồn cung mới nào. Địa bàn này có 18 KCN đang hoạt động với tổng diện tích hơn 3.630 ha, trong đó diện tích có thể cho thuê chiếm khoảng 62% tổng diện tích đất với thời hạn sử dụng đất trung bình còn lại khoảng 35 năm.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 1% so với quý trước và năm trước, đạt 72%. Phần lớn các KCN ở Tp.HCM có tỷ lệ lấp đầy trên 90% nên rất ít phát sinh biến động về giá.

Giá chào thuê trung bình trong quý 1/2016 đạt 2.808.000VNĐ/m2/thời hạn thuê (126 USD/m2/thời hạn thuê), ổn định so với quý trước và năm trước. Tuy nhiên mức giá này hiện cao hơn gấp hai lần so với các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai.

Các chủ đầu tư hiện đang có xu hướng chuyển từ cho thuê dài hạn đất công nghiệp sang xây dựng nhà xưởng cho thuê với diện tích khoảng 2.000 – 3.000 m2, giá chào thuê khoảng 2,5-3,5 USD/m2/tháng. Quận 7 là khu vực ghi nhận mức giá chào thuê cao nhất toàn thị trường với giá từ 5,797,000 VND/m2/thời hạn thuê. Trong khi đó, Củ Chi tiếp tục là huyện có tỷ lệ trống cao nhất và giá thuê thấp nhất thị trường với hơn 50% diện tích trống và giá thuê chỉ vào khoảng 1,520,000 VND/m2/thời hạn thuê.

Báo cáo của C&W cũng đưa ra dự báo về nguồn cung tương lai,  thị trường KCN sẽ ít có biến động trong giai đoạn từ nay đến năm 2020.

Phải đến năm 2020, khu vực Hà Nội mới có thêm khoảng 6.000ha từ 14 KCN gia nhập thị trường, nâng tổng nguồn cung tương lai lên con số bằng 400% nguồn cung hiện tại. Đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050, Hà Nội sẽ có khoảng 33 KCN với diện tích 8.000 ha.

Ngoài ra, chi phí nhân công tại Trung Quốc hiện đang tăng nên đầu tư nước ngoài vào KCN sẽ tiếp tục tăng lên trong trung và dài hạn từ việc di dời các nhà máy sản xuất sang Việt Nam cụ thể là khi Việt Nam chính thức gia nhập các Hiệp định tự do thương mại, Cộng đồng chung Châu  Á và TPP. Nguồn cung tương lai tập trung ở các quận Sóc Sơn, Đông Anh, Thường Tín.

Riêng ở thị trường Tp.HCM, đến năm 2020 tổng nguồn cung ước tính sẽ tăng lên khoảng 3.000 ha, tăng 85% so với nguồn cung hiện tại. Về số lượng các KCN, 18 KCN hiện tại được mở rộng và khoảng 12 KCN mới sẽ đi vào hoạt động trong năm 2020.

Tuy vậy, hầu hết các dự án tương lai đang trong quá trình giải phóng mặt bằng, đền bù và quá trình xây dựng dự kiến bị kéo dài. Chỉ có 3 dự án trong số này đang trong giai đoạn xây dựng. Nguồn cung tương lai tập trung chủ yếu ở các huyện Củ Chi, Bình Chánh và Nhà Bè.

Việc tham gia Hiệp định TPP và các Hiệp định tự do thương mại gần đây cộng với tình hình kinh tế ổn định, các chính sách hỗ trợ từ nhà nước và chi phí lao động thấp sẽ giúp Việt Nam thu hút đầu tư từ các nhà sản xuất nước ngoài theo xu hướng chuyển hoạt động sản xuất sang Việt Nam để tận hưởng những ưu đãi về thuế. Theo đó, nhu cầu đối với đất công nghiệp đang tăng lên, hứa hẹn đây sẽ là một kênh đầu tư hấp dẫn.